Bostadsrättsföreningen Fältöversten Årsstämman 2019
Motion om redovisning av frågan om fönsterbytet
Beskrivning
Styrelsen meddelade strax före årsstämman 2018 på ett kortfattat sätt att beslut tagits om byte av alla fönster i norrfasaderna (tegelfasaderna) med början i Valhallavägshuset.
I en konsultrapport i januari 2017 beskrivs tre förslag till fönsteråtgärder baserat på upprepade besiktningar utifrån och inifrån lägenheter av fönstren under 2015-2017.
Alt. 1
Beskriver renovering och justering av fönstren med målning, nya tätlister och ventilationsfilter och för Valhallavägshuset byte av den tunga ljudisoleringsrutan mot en ny lättare konstruktion, åtgärder som sannolikt skulle livstidsförlänga fönstren i många år. En provinstallation hade genomförts i en lägenhet med bra resultat.
Alt. 2
Beskriver delvis utbyte och renovering av fönstren med s.k. insticksfönster där ett nytt komplett fönster monteras i den gamla fönsterkarmen. En åtgärd som dåvarande styrelsen bedömde som minst lämplig.
Alt. 3
Beskriver komplett fönsterbyte, det som hittills utförts i Valhallavägshuset. Dåvarande styrelsen bedömde att denna åtgärd långsiktigt på tekniska grunder skulle vara den bästa.
Konsultrapporten nämner inget om behovet av akuta fönsteråtgärder utan uppkomna problem kunde tills vidare åtgärdas med normalt underhåll efter felanmälan.
Frågan att ta ställning till var om ekonomin rymde fönsterbyten i närtid i jämförelse med andra mer angelägna åtgärder.Bedömningen ledde i februari 2017 till att fönsterbytet planerades in i underhållsplanen till år 2030 till en uppskattad kostnad av 35 miljoner kronor för alla fönster i tegelfasaderna (alla röda fönster).
I februari 2017 genomfördes en konsultbesiktning av alla tegelfasaderna som visar att många åtgärder behöver genomföras. Flera av åtgärdsbehoven fanns redan när föreningen förvärvade huset 2008. Dåvarande styrelsen bedömde att fasadåtgärderna inte var akuta men att de skulle åtgärdas samordnat med ett fönsterbyte när byggnadsställning fanns uppställd. En sådan helhetsåtgärd skulle sannolikt ha medfört den bästa totalekonomin och de minsta störningarna för medlemmarna.
Vid fönsterbytet i Valhallavägshuset genomfördes ingen fasadrenovering. Merkostnaden enbart för att bygga upp ställningen på nytt uppgår till ca 1,5 miljoner kronor.
Styrelsen talar om införandet av energibesparingssystem typ FTX vilket innebär att filtrerad uppvärmd friskluft tillförs lägenheterna. I så fall borde inte de nya fönstren ha fått friskluftventiler som släpper in kall luft.
Förslag till stämmobeslut
Styrelsen ska ta fram en fullständig redogörelse för hur beslutet om fönsterbyte har tillkommit och hur planen ser ut för fullföljandet av fönsterbytet i resten av föreningens fastighet samt ge svar på följande frågor:
- Varför har fönsterbytet bedömts vara den mest prioriterade åtgärden och genomförts tolv år tidigare än planerat?
- Varför har fönsterbytet inte planerats att genomföras för hela fastigheten på en gång som framgår av underhållsplanen eftersom både tekniska och ekonomiska skäl talar för att det skulle blivit den ekonomiskt fördelaktigaste lösningen?
- Varför har fönsterbytet genomförts utan stämmobeslut eftersom det i varje fall är tveksamt om åtgärden för 12,2 miljoner kronor kan anses vara normalt underhåll?
- Varför har inte fasadrenoveringen samordnats med fönsterbytet och ingått i den totala entreprenaden för att få bästa pris?
- Hur ser upphandlingsprocessen ut med beslutsunderlag, teknisk specifikation, ekonomiska villkor, garantier, optioner för fortsatt fönsterbyte mm.
- Vilka företag inbjöds att lämna offert samt hur och av vem valdes vinnaren?
Redogörelsen bör presenteras i Fältposten eller i separat dokument till alla medlemmar. Frågan om ansvarsfrihet för denna fråga bör anstå tills medlemmarna haft möjlighet att ta ställning till den begärda redogörelsen.
Stockholm 15 mars 2019
Lars Nordin
Port 146 A