Styrelsen meddelade strax före årsstämman 2018 på ett kortfattat sätt att beslut tagits om att byta alla fönster i norrfasaderna med början i Valhallavägshuset.
De fönster som hittills har bytts under hösten–vintern 2018–2019 i Valhallavägshuset är alla röda fönster (utom förrådsfönster) i tegelfasaderna mot Valhallavägen, gavelfasaderna och vissa sydfasader samt fönstren i de vita fasaderna i de två övre våningarna.
När en så omfattande och kostnadskrävande åtgärd (12.2 miljoner kronor bara i den första etappen) ska genomföras måste varje ansvarskännande styrelse tydligt redovisa för medlemmarna varför åtgärden behöver genomföras och vilka tekniska och ekonomiska underlag som styrelsens beslut grundas på. Beslut ska tas på stämma.
I en konsultrapport som dåvarande styrelsen fick i januari 2017 beskrivs tre förslag till fönsteråtgärder baserat på upprepade besiktningar, utifrån och inifrån lägenheter, av fönstren under 2015-2017. Konsultrapporten nämner inget om behovet av akuta fönsteråtgärder. Rapporten bedömdes som noggrann och saklig.
Alt. 1
Beskriver renovering och justering av fönstren med målning, nya tätlister och ventilationsfilter och för Valhallavägshuset byte av den tunga ljudisoleringsrutan mot en ny lättare konstruktion, åtgärder som sannolikt skulle livstidsförlänga fönstren i många år. En provinstallation hade genomförts i en lägenhet med bra resultat.
Alt. 2
Beskriver delvis utbyte med s.k. insticksfönster där ett nytt fönster monteras i den gamla fönsterkarmen. Dåvarande styrelsen bedömde åtgärden som minst lämplig.
Alt. 3
Beskriver komplett fönsterbyte, det som hittills utförts i Valhallavägshuset. Dåvarande styrelsen bedömde att denna åtgärd, på tekniska och ekonomiska grunder, troligen skulle vara den bästa på lång sikt. Uppkomna problem skulle fortlöpande på vanligt sätt åtgärdas genom normalt underhåll efter felanmälan.
Dåvarande styrelsen övervägde om ekonomin rymde fönsterbyten i närtid i jämförelse med andra mer angelägna åtgärder i vår fastighet.
Bedömningen ledde i februari 2017 till att fönsterbytet planerades in i underhållsplanen till år 2030 till en uppskattad kostnad av 35 miljoner kronor för alla fastighetens fönster i tegelfasaderna (alla röda fönster) samt alla vita fönster i norrfasaderna i de två övre våningarna.
I februari 2017 genomfördes en konsultbesiktning av alla tegelfasaderna som visar att många reparationsåtgärder behöver genomföras. Det finns sprickor på flera ställen och många tegelstenar som spruckit genom frostsprängning. Alla elastiska fogar (gråa ca 2 cm breda fogar i hela fasadhöjden som ska förhindra sprickbildning) behöver renoveras och förses med ny elastisk massa. Dessutom bedömdes att komplettering med ytterligare nya elastiska fogar behövs som skydd mot sprickbildning.
Flera av åtgärdsbehoven kunde indikeras redan när föreningen förvärvade huset 2008. Dåvarande styrelsen bedömde att fasadåtgärderna inte var akuta men att de skulle åtgärdas samordnat med ett framtida fönsterbyte när byggnadsställning fanns uppställd. En sådan helhetsåtgärd skulle sannolikt ha medfört den bästa totalekonomin och de minsta störningarna för medlemmarna.
Vid fönsterbytet i Valhallavägshuset hösten–vintern 2018–2019 genomfördes ingen fasadrenovering. Detta måste ses som ett allvarligt förbiseende av styrelsen. Merkostnaden enbart för att bygga upp ställningen på nytt blir ca 1,5 miljoner kronor.
Det är viktigt att planera för samordning. Det har inte gjorts i detta projekt.
Sammanfattning
Beslutet att genomföra fönsterbytet nu kan inte anses vara genomtänkt och välgrundat. Planering och motivering av åtgärden har inte presenterats för medlemmarna. Styrelsens motivering saknas till varför fönsterbytet beslutats vara den mest prioriterade åtgärden och genomförts tolv år tidigare än vad som planerades i underhållsplanen så sent som februari 2017. Det är inte rimligt att varje ny styrelse hoppar omkring i planeringen och omotiverat beslutar om åtgärder för tiotals miljoner kronor.
Styrelsen har inte visat när övriga medlemmar får samma fönsterstandard med bättre värme- och ljudisolering och nya friskluftventiler enligt beslutet från våren 2018.
Affärsmässigt borde ett fönsterbyte ha planerats och genomförts för hela fastigheten på en gång enligt underhållsplanen. Samtidigt borde fasadrenoveringen genomförts. Både tekniska och ekonomiska skäl talar för att en samlad entreprenad sannolikt skulle blivit den ekonomiskt fördelaktigaste lösningen.
Det bör kraftigt ifrågasättas om styrelsen haft befogenhet att besluta om fönsterbytet. Åtgärden borde beslutats på stämma eftersom det är tveksamt om åtgärden för 12,2 miljoner kronor bara i det första skedet kan anses vara normalt underhåll.
Medlemmarna bör kräva redovisning av beslutsunderlag med motivering och hur upphandlingsprocessen genomförts med beslutsunderlag, teknisk specifikation, ekonomiska villkor, garantier, optioner för fortsatt fönsterbyte mm.
På årsstämman 3 juni bör frågan om ansvarsfrihet för styrelsen i frågan om fönsterbyte bordläggas till kommande stämma. Ansvarsfrihet bör beviljas efter att styrelsen lämnat en fullständig redogörelse som därefter fått medlemmarnas godkännande på stämma. Redogörelsen bör presenteras i Fältposten eller i separat dokument.
Stockholm i maj 2019
För Arbetsgruppen Medlemsinitiativet i Brf Fältöversten/Bertil Adler